编著：周弼盛   Beatrice Gelmi

ISTAT调整（Rivalutazione ISTAT）是一项依据生活成本变化对租金进行调整的机制，旨在在通胀和价格波动的环境中保持出租人与承租人之间的经济平衡。该机制由1978年第392号法律第32条（针对城市物业非住宅用途租赁的规定）进行规范，其调整基于ISTAT计算的蓝领及白领家庭消费价格指数（即FOI指数），使租金价值适应不断变化的经济状况。

法律框架

根据1978年第392号法律第32条规定，租金可以按年度调整，但同时设定了某些限制：特别是，对于租期不超过第27条规定（六年）的租赁合同，租金涨幅不得超过ISTAT所确认的消费价格指数变动的 75%。该规定旨在保护合同双方的购买力，防止因过高的涨幅而影响合同的可持续性。

然而，此限制不适用于在以下两种情形：（i）租期超过六年的租赁合同；（ii）年租金超过十五万欧元的租赁合同。此类租赁合同租金可全额（100%）按ISTAT指数调整（参见2008年第207号法令第16-duodecies条及2014年第133号法令第18条）。

此外，租金的调整并非自动进行，必须在租赁合同中明确约定，并由出租人每年主动提出调整通知（参见2023年11月6日最高法院民事第二分庭第30817号判决）。

如在合同期内未逐年发出调整通知，则出租人不得追溯要求支付此前未调整部分的租金（诉讼时效为五年）。

实际影响及操作指南

根据现行法规及司法解释，在签订非住宅用途租赁合同时，我所提供以下建议：

• 调整通知的方式：

若租赁合同中未明确规定ISTAT调整通知的具体程序（自动调整不被允许），建议出租人在租金调整生效前，通过挂号信或认证电子邮件（PEC）正式通知承租人，以确保程序透明、有效防范未来纠纷；

• 登记税（Imposta di registro）的计算：

登记税应基于调整后的租金进行计算。在选择支付登记税方式时需特别注意：若登记税采用一次性支付方式，则需在后续年度按照调整后租金进行相应补缴。

• 平税制（Cedolare Secca）下的限制：

Cedolare Secca 是一种可选税制，可替代个人所得税（Irpef）的税制。一经选择，租赁合同将无法进行ISTAT租金调整，即不能享受生活成本变化的调整机制。

• 针对过去未调整租金的处理方案：

若出租人在某些年度未进行租金调整，则无法补领此前未调整的租金部分。但在计算下一年度租金调整时，可以将之前未调整部分的变动一并计入。

结论

ISTAT租金调整机制是维护租赁合同经济平衡的重要工具，能够及时反映通胀趋势及购买力变化。1978年第392号法律第32条的规定及近期最高法院的判决，均强调了出租人应主动提出调整通知并采用正确的计算方法。

我们的事务所可为个人及企业提供租赁合同的起草服务，并在合同履行及争议阶段（如追讨租户未支付租金、ISTAT调整款项及/或附加费用）提供全方位支持。